Junta de propietarios: Asistencia y mayorías

En el proceso de toma de decisiones dentro de una comunidad de propietarios, los votos de cada miembro juegan un papel fundamental. Cada propietario tiene derecho a un voto, y las decisiones se toman por mayoría, lo que garantiza que las resoluciones reflejen el consenso general de la comunidad. 

En este artículo exploraremos cómo funciona el sistema de votación en una junta de propietarios y los distintos tipos de mayorías necesarias.

¿Quién puede asistir a una junta de propietarios?

La asistencia a una junta de propietarios es un aspecto clave en la gestión de una comunidad, ya que es el momento en que se toman decisiones importantes que afectan a todos los residentes. 

Cada propietario tiene el derecho de asistir personalmente a estas reuniones o mediante representación legal o voluntaria. Para ello, deberá otorgar un poder o autorización mediante un escrito firmado, que debe incluir:

• El nombre del representante y del representado.
• La finca o fincas representadas.
• La fecha de la junta para la cual se concede la representación.
• Ambas firmas, del propietario y del representante

Propiedades en proindiviso y usufructo

En el caso de que alguna propiedad (piso, local o plaza de garaje) u otras propiedades perteneciese a varios propietarios en proindiviso, estos deberán llegar a un acuerdo y designar a un representante común para asistir y votar en junta de propietarios. Este acuerdo tendrá que formalizarse por escrito.

En casos de usufructo, el derecho a asistir y votar en la junta corresponde al nudo propietario del inmueble. Aunque el usufructuario puede actuar en nombre del nudo propietario, salvo que se indique lo contrario en el acuerdo, se entenderá que el usufructuario representa al nudo propietario en la junta.

Derechos de los inquilinos

Las personas que viven en situación de alquiler no tienen derecho a asistir ni a votar en las juntas de propietarios, a pesar de que las decisiones tomadas puedan afectarles directamente. 

No obstante, el propietario puede optar por delegar su representación en el inquilino si así lo decide, permitiéndole participar en la junta en su lugar.

Mayorías necesarias para la adopción de acuerdos en las juntas de propietarios

Muchos propietarios desconocen cómo funciona el sistema de votos en una junta de propietarios. Todas las decisiones se toman mediante votación y, para que un acuerdo sea válido, se deben cumplir ciertos requisitos de mayoría. 

Conocer los diferentes tipos de mayorías y cuándo se aplican es esencial para participar efectivamente en la toma de decisiones dentro de una comunidad.

Requisitos generales para el derecho a voto

Solo aquellos propietarios que estén al corriente en el pago de sus cuotas tienen derecho a voto. Los propietarios morosos pueden participar en la deliberación, pero no en la votación. Es importante tener esto en cuenta, ya que su ausencia en el cómputo de votos puede influir en las mayorías requeridas para la adopción de acuerdos.

Los propietarios ausentes que no puedan asistir a la junta pueden ser considerados como votos favorables si, tras ser informados del acuerdo adoptado, no manifiestan su discrepancia dentro del plazo de 30 días. Esto asegura que sus votos sean contabilizados en la junta de propietarios si no se oponen.

Tipos de mayorías y casos aplicables

En la toma de decisiones, es crucial alcanzar la mayoría exigida tanto en el número de propietarios como en la suma de coeficientes de participación. Esto significa que para que un acuerdo sea válido, debe cumplir con la mayoría de votos en cuanto a los propietarios presentes y también en relación con las cuotas de participación de la comunidad. 

Este criterio, conocido como doble mayoría, asegura que tanto la cantidad de votos como el peso relativo de cada propietario se consideren adecuadamente. Además, el cómputo de las mayorías es diferente según si junta de propietarios se celebra en primera o segunda convocatoria. 

En primera convocatoria las mayorías se calculan sobre el total de los propietarios y cuotas de la comunidad. Es decir, para que un acuerdo sea válido debe cumplir con los requisitos de mayoría en relación con todos los propietarios y cuotas, independientemente de quiénes estén presentes.

En cambio, en segunda convocatoria las mayorías se calculan únicamente sobre la base de los propietarios y cuotas que están presentes. Esto facilita la adopción de acuerdos al reducir el número de votos necesarios, dado que se cuenta solo con los asistentes y sus respectivas cuotas.

Según el acuerdo que se quiera someter a votación, existen diferentes mayorías:

Unanimidad

Se requiere la unanimidad cuando todos los propietarios están conformes con el acuerdo, y se exigirá cuando se trate de otorgar y modificar el título constitutivo o los estatutos de la comunidad.

La unanimidad garantiza que no haya disconformidades y es necesaria para ciertos cambios fundamentales.

Mayoría cualificada o reforzada 

Se necesitaría una mayoría del 60% o de las 3/5 partes de propietarios y cuotas de participación cuando se trate de decisiones que tengan un impacto significativo en la comunidad, como:

• Instalación o eliminación de servicios comunes de interés general (por ejemplo, portería, vigilancia, limpieza).
• Alteraciones estructurales importantes (por ejemplo, cierre de terrazas).
• División, agregación o segregación de pisos y locales (por ejemplo, unir dos pisos o dividir un local).
• Arrendamiento de elementos comunes (por ejemplo, alquiler de la cubierta para antenas de telefonía móvil).
• Mejoras en eficiencia energética y otras instalaciones relevantes.

Mayoría simple

Se requiere la mayoría simple, que equivale a la mitad más uno de los propietarios, y debe ser refrendada por la doble mayoría (es decir, también debe contar con la mayoría en cuotas de participación), para:

Obras destinadas a eliminar barreras arquitectónicas o facilitar el acceso y movilidad de personas con discapacidad o mayores de 70 años.

Votación de un tercio

Para ciertos casos específicos, se necesita el voto de un tercio de los propietarios que posean, a su vez, un tercio de las cuotas de participación. Esto aplica para:

• Instalación de sistemas de aprovechamiento de energías renovables.
• Instalación de infraestructuras para servicios de telecomunicaciones, telefonía o nuevos suministros eléctricos.

En resumen, el tipo de mayoría requerido varía según el acuerdo que se desea adoptar, y es fundamental entender estas diferencias para asegurar que las decisiones tomadas en la junta de propietarios sean válidas y reflejen el consenso adecuado dentro de la comunidad.

Si después de leer esta información, consideras que tú o tu comunidad de propietarios necesitáis asesoramiento, no dudes en contactar con nosotros, estaremos encantados de ayudaros.