Actas de comunidades de propietarios: lo que debes saber

En este artículo abordaremos todo lo que necesitas saber sobre las actas de comunidades de propietarios y la posibilidad de impugnarlas. Comenzaremos explorando si es posible impugnar las juntas y actas de estas comunidades, destacando los pasos y consideraciones relevantes a tener en cuenta. Además, examinaremos los supuestos en los que se puede impugnar un acta de la comunidad de propietarios, incluyendo casos de abuso de derecho. Finalmente, detallaremos el plazo para impugnar un acta de la comunidad de propietarios y quiénes están legitimados para realizar dicha impugnación.

¿Se pueden impugnar la Junta y las Actas de Comunidades de Propietarios?

Sí, en general, puedes impugnar las actas de comunidades de propietarios, si crees que se ha tomado de manera incorrecta o si consideras que no se han seguido los procedimientos adecuados durante la reunión de la comunidad. Sin embargo, hay ciertos pasos y consideraciones que debes tener en cuenta. Si quieres consultar cómo convertir un local en vivienda y todos sus requisitos, consúltalo aquí.

¿Cuáles son los supuestos de las actas de comunidades de propietarios?

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

¿Qué se debe considerar dentro de estos supuestos como abuso de derecho?

Te trataremos de poner ejemplos y sus respectivos artículos, pero si quieres más información sobre cualquiera de nuestros servicios, contacta con nuestro equipo siempre que lo necesites. Ahora, veamos los ejemplos:

– Las decisiones de la Comunidad inhibiéndose de acometer reformas en elementos comunes que sólo perjudican a un grupo de vecinos, como la falta de reparación de cubiertas o azoteas.

– Las prohibiciones de actos que, de acuerdo con las reglas del criterio humano y del sentido común, resultan inocuos para la Comunidad, como la colocación de un cartel anunciador de un negocio.

– La reiteración de acuerdos que hayan sido anulados judicialmente (SAP Zaragoza, Sección 4.ª, de 22 diciembre 1997).

– Los acuerdos que impiden, sin razón real que lo justifique, la actuación de un propietario sobre elementos comunes de uso privativo cuando no supongan perjuicio alguno para la Comunidad (SAP León, Sección 3.ª, de 30 julio 2001).

– Las reclamaciones contra un comunero por obras consentidas tácitamente (SAP Madrid, Sección 13.ª, de 17 febrero 2004).

– La imposición de un reparto de gastos por consumo contrario a la equidad y sin ningún fundamento objetivo que justifique el trato desigual de los copropietarios.

(…)

– La negativa de la Comunidad a permitir la realización de obras en elementos comunes injustificadamente con perjuicio para el comunero solicitante y sin beneficio alguno para otros comuneros o para la Comunidad (SAP Zaragoza, Sección 4.ª, de 26 febrero 2001 y 20 diciembre 2002). La misma doctrina ha sido aplicada a casos muy similares, al resolver supuestos de denegación de autorización para la instalación de salidas de humos de locales cuando no se ha alegado o acreditado que causen molestias a la Comunidad o a otro comunero, sin que sea de aplicación, en cambio, cuando esto último ocurre, pues en tal caso la negativa se halla justificada por la protección de un interés legítimo que excluye toda idea de abuso.

– Las condiciones abusivas impuestas por la Comunidad para la realización de obras a los propietarios(plazos excesivamente breves o no justificados por hechos objetivos, requisitos de realización que encarezcan de forma excesiva dichas obras, etc.).

– Los acuerdos comunitarios que implican la reposición al estado original de obras realizadas, aún sin autorización, cuando dichos acuerdos se adoptan con un retraso tan relevante que puede considerarse como retraso desleal en el ejercicio de los derechos o contrario a la buena fe. Debe tenerse en cuenta, no obstante, que esta causa de anulación ha sido apreciada por el Tribunal Supremo de forma desigual. Así, mientras las sentencias de 28 abril 1992 y 3 octubre 1998 acuden a la doctrina de los actos propios para concluir que las obras habían sido tácitamente consentidas, las de 19 diciembre 1990, 11 julio 1994 y 10 junio 2002 rechazan la equiparación de los efectos del paso del tiempo a la autorización para la realización de obras y mantienen que el conocimiento de dichas obras no equivale a la prestación del consentimiento, limitando los efectos del paso del tiempo sobre el ejercicio de la acción a la prescripción como única consecuencia legalmente asumible.

– La denegación de autorización para la apertura de puertas de emergencia en locales en los que por sus características y uso sea preceptiva esta medida de seguridad (SAP Toledo, Sección 1.ª, de 22 mayo 2006).

– La falta de autorización de obras consentidas a otros propietarios que abonaron a cambio una contraprestación económica, si en el supuesto discutido no existe dicha contraprestación (SAP Las Palmas, Sección 3.ª, de 4 abril 2007) o que se realizaron en condiciones de menor afectación para elementos comunes (SAP Sevilla, Sección 2.ª, de 17 febrero 2007).

– La denegación de autorización para la división de elementos privativos (SAP Cantabria, Sección 4.ª, de 19 octubre 2005 ) que afecta a elementos comunes, en la que la Junta se limita a ejercitar las funciones que le corresponden legalmente, dentro de las cuales se encuentra el ejercicio de acciones judiciales ante la alteración de los elementos comunes de forma arbitraria por un copropietario. No es exigible que la alteración produzca un perjuicio concreto y determinado, sino que basta que se produzca una alteración en la configuración y estado exterior del inmueble para que la Junta esté legitimada para el ejercicio de acciones judiciales exigiendo que la configuración del inmueble se corresponda con lo descrito en el título (29). No obstante, la SAP de Cantabria (Sección 2.ª) de 5 mayo 2006 excepciona el supuesto de que la autorización se hubiera concedido para otros elementos privativos similares.

– La denegación de autorización para alterar sistemas de calefacción de uso común (SAP de Ávila de 2 febrero 2006).

Plazo para impugnar acta comunidad de propietarios

Estarán legitimados para la impugnación de las actas de comunidades de propietarios, los mismos que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad.
Se dispondrá de un plazo de tres meses desde que se adopte el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

Recuerda que impugnar un acta de la Comunidad de Propietarios es un proceso legal y debe hacerse de acuerdo con la ley y los estatutos de la comunidad. Resulta importante contar con asesoramiento especializado en la materia a fin de poder tramitar de forma concreta el procedimiento, por lo que si tienes cualquier duda, estaremos encantados de ayudarte.